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一旁是持續(xù)低企的商業(yè)地產(chǎn)庫存無法去化；一旁是海量商業(yè)地產(chǎn)厭遍尋決心，出租企業(yè)廣泛陷于虧損境地近日《瞭望臺》新聞周刊記者專訪中了解到，三年來我國商業(yè)地產(chǎn)庫存整體居高不下，去化較慢、供過于求的對立大大激化，仍然是我國房地產(chǎn)市場調(diào)控的全國性難題，而且近年來有愈演愈烈的趨勢。為此，2016年6月，國務院印發(fā)了《關(guān)于減緩培育和發(fā)展住房出租市場的若干意見》，希望將商業(yè)用房等按規(guī)定擴建為出租住房，以密碼此難題。市場各方也廣泛對此項措施抱以較多期望，但三年來具體實施卻無以如人意。
商業(yè)地產(chǎn)庫存持續(xù)低企自2016年以來，在新開工逐步上升、銷售增加的情況下，全國追加商業(yè)營業(yè)用房市場展現(xiàn)出供應不足，庫存去化速度上升。專訪中，涉及專家告訴他本刊記者，去庫存是當前房地產(chǎn)市場調(diào)控的主要任務之一。不受互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟沖擊，近年來實體商業(yè)，特別是在是百貨業(yè)態(tài)蕭條，商業(yè)地產(chǎn)等非住宅去庫存形勢比住宅更加不利。
國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)表明，2019年1～4月份，全國商品房銷售面積42085萬平方米，同比上升0.3%。其中，辦公樓銷售面積上升12.4%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積上升8.8%。4月末，商品房待售面積5.1億平方米，比3月末增加266萬平方米，但商業(yè)營業(yè)用房待售面積反而減少30萬平方米。
商業(yè)地產(chǎn)頻仍銷售下降，造成投資和動工面積也在倒數(shù)下降。根據(jù)中指院公布的數(shù)據(jù)，2018年1～11月，商業(yè)地產(chǎn)研發(fā)投資額18489億元，同比上升10.2%。商業(yè)地產(chǎn)的研發(fā)投資額占到整體房地產(chǎn)的比重之后上升，從2017年1～11月的20.5%，上升到2018年同期的16.8%。
記者了解到，即使近年來戶口放松力度僅次于、人才更有數(shù)量最少的二線城市，商業(yè)地產(chǎn)泡沫也并未獲得充份吸取。據(jù)戴德梁行公布的數(shù)據(jù)，2019年一季度，杭州市甲級寫字樓總存量為299.1萬平方米，空置率環(huán)比下降3.5個百分點，超過15.3%，濱江部分區(qū)域空置率甚至高達35.3%。一季度，杭州市場對辦公空間的市場需求表明出有惡化、出租市場需求弱化，全市清凈招攬量上升到-65177平方米。
這是杭州自2016年四季度以來首次降到負值。某種程度根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計資料，2018年南京寫字樓也持續(xù)下降，多數(shù)項目去化下滑，月均去化嚴重不足2000平方米。隨著供應量增大，全市寫字樓庫存量多達130萬平方米，庫存去化周期多達52個月。記者找到，不僅是強勁二線城市的商業(yè)地產(chǎn)庫存低企，中等二線城市的商業(yè)地產(chǎn)也某種程度面對這個問題。
昆明是中等二線城市中的典型，當?shù)刈≌b修網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)表明，目前商業(yè)地產(chǎn)存量倒數(shù)3年正處于500多萬平方米的高位，顯著過大。按照最近三年的平均值去化速度，須要多達100個月才能消化掉。商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士回應，南寧、?？?、徐州、常州等二三線城市都不存在CBD規(guī)劃過多、商業(yè)地產(chǎn)空置相當嚴重等現(xiàn)象。商業(yè)地產(chǎn)銷售雪上加霜專訪中，亞東建設集團總裁劉成剛講解說道,商業(yè)地產(chǎn)有四個產(chǎn)品形態(tài)，即寫字樓、商鋪、公寓以及車位，其中公寓類住宅是四類產(chǎn)品中去化周期最短的，預計兩三年時間就能消化。
忽略，商鋪和寫字樓的去化周期很長，主要不受兩大因素影響：一是開發(fā)商廣泛飽和狀態(tài)式供給商鋪，完全每個居民小區(qū)周圍都要建一圈；二是不受電商的沖擊相當大。電商搶走了傳統(tǒng)商業(yè)的空間，零售額刷了很多倍。而商鋪價格低又缺少人氣，很多地段不佳的商鋪都淪落倉庫。
目前，商業(yè)地產(chǎn)與住宅的金融政策、稅收政策也有相當大有所不同。北京銀行南京支行某負責人告訴他本刊記者，現(xiàn)在銀行的政策是，出售住宅可以長時間貸款，出售商住房不能貸款一次，而出售寫字樓基本不借貸。缺少銀行信貸反對，商業(yè)地產(chǎn)去化更加無以。
此外，商業(yè)地產(chǎn)的稅收要遠高于普通住宅。一位商鋪投資者講解說道，出售商鋪最初幾年取得了較好的現(xiàn)金流，但時間寬了就不會找到，由于稅收低，使出出讓的時候，大部分商鋪電子貨幣收益都遞了稅，商鋪的價格實際增幅較?�，回报率并矡�?。現(xiàn)在，即便是大城市，二手商鋪交易量都十分?�，多数商铺完全脫]腥私優(yōu)?。40年產(chǎn)權(quán)式公寓在紅火了幾年之后，也遭遇市場波動。
公寓不出租汽車、不限貸、較低總價、方位欠佳，在住宅相當嚴重供不應求的一線城市以及部分二線城市曾多次快速增長。鏈家地產(chǎn)研究人士分析，由于北京、上海嚴格控制人口規(guī)模等原因，先后實施嚴苛的商住房調(diào)控措施，如今這類房產(chǎn)也漸漸降溫。而二線城市住宅供應大幅提升，缺少學區(qū)確保的商住房也漸不受冷遇。
三大難題冷藏商改租許多業(yè)內(nèi)人士向記者回應，商業(yè)地產(chǎn)庫存低、去化快，在政策希望商改租之后，缺少設施政策，有的虧本運營難以為繼，多數(shù)項目依然無人接掌，導致極大浪費。一是法律難題。北京中聞律師事務所張勃、南京佳民律師事務所陳勇等法律人士回應，商改租目前缺少改建標準。
例如，如何申請人、審核條件、擴建竣工驗收等等，標準都沒規(guī)定，實際操作可玩性大。而且，我國法律規(guī)定出租期限不得多達20年，而長租公寓拒絕長年持有人才能盈利，法律和市場需求有對立。特別是在是商改租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓年限期滿先前期問題。物權(quán)法第149條規(guī)定，住宅建設用地使用權(quán)期間期滿的，自動續(xù)期。
但對商改租項目尚不規(guī)定。二是成本無法消弭。365地產(chǎn)家居網(wǎng)首席戰(zhàn)略官胡光輝說道，商改租目前僅次于的問題是投資報酬期太長，成本過低。他給記者忘了一筆賬：一個5萬平方米的商業(yè)體改出租房項目，目前總成本最少1萬元/平方米，整個項目已完成商改租必須5億元。
改建成30平方米的房間大約1600間，按照每間2500元/月租金計算出來，年租金將近5000萬元。出租項目按照商業(yè)地產(chǎn)交稅，房產(chǎn)稅和增值稅相乘為22%，扣減資金成本和人工成本，以及折舊費，凈利潤1000萬元將近，必須50年才能交還投資�，F(xiàn)在除非一線城市有低房租承托，二線及以下城市都沒商改租的運作空間。他說道。
三是資產(chǎn)證券化如期沒能前進。深圳乾運公司董事長張俊英回應，如果把酒店當作高級出租住房，目前全球市值僅次于的酒店集團也只有250億美元，與國內(nèi)頭部研發(fā)企業(yè)比小很多。而出租項目主要針對新市民和中低收入者，租房實力很弱，企業(yè)規(guī)模無法做到大。再行從全球范圍看，出租市場主要是政府、機構(gòu)以及普通房東專門從事，未曾經(jīng)常出現(xiàn)過大企業(yè)繳納住宅租金居多業(yè)的。
胡光輝回應，發(fā)展住宅出租市?�，矒]σ員匾謐實奶跫?，前進資產(chǎn)證券化；理應適當?shù)亩愂彰獬?，否則對于企業(yè)缺少吸引力。目前條件下，只有國有機構(gòu)需要專門從事商改租業(yè)務。
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